1994’ten beri yaz tatilini Çeşme’de geçiririm. Dolayısıyla bir dönemin “rockçı mısın, metalci misin?” sorusu gibi olan “Bodrumcu musun Çeşmeci mi?” sorusuna da cevabım “Çeşmeciyim” şeklinde olageldi.
“Çeşmeciyim” ama Bodrum’un konut piyasasını en iyi bilen, tanıyan insanlar da dostlarım. Bu yazı için bana destek veren Burak Gözüm’e, Ayşegül Çetin’e, Gökhan Kocabaş’a ve Deniz Türkkan’a da sonsuz teşekkürler…
Bodrum’un bugünkü durumunu iyi irdeleyebilmek için önce birkaç yıl geriye doğru gidelim…
Pandemi sonrası dünya üzerinde ikonik yaşam alanları arasında belki de en çok etkilenen bölgelerden biri Bodrum oldu. Kentte yaşayan nice insan Bodrum’a göçtü. Bu hareketin sonucu olarak, araç sayısı arttı ama yollar aynı kaldı, yürüyen insan sayısı arttı ama sokaklar aynı kaldı, yapı miktarı arttı ancak toprak aynı topraktı. Alt ve üstyapı sorunları baş gösterdi. Diğer taraftan sosyal ve yaşamsal olarak hoş olmayan görüntüler arttı. Bununla birlikte Bodrum son 10 yılda karakter olarak da değişti ve “yazlık bölge” olmaktan “12 ay yaşanan yer” olmaya evrildi.
İlginin Bodrum’a yönelmesiyle, konut üretme iştahı da ciddi oranda tetiklendi. 2023’te kabaca 2 bin adet civarında olan satılık konut stoğu, bugün 10 bin seviyesinde. Ayda 450-500, yılda ise 5.000-5.500 konutun satıldığı Bodrum için bu stok, yaklaşık 2 yılda eritilebilecek bir rakam. Kaldı ki halen üretilmekte olan konutlar da var. İdeal bir denge piyasasından bahsedebilmek için ortalama 6-7 aylık stoğun üzerine çıkmıyor olmak gerekiyorken bu veriden ne anlamamız gerekiyor?
Bugün artık Bodrum piyasasına arz edilecek yeni konut üretmek, sanıldığı kadar iyi bir fikir olmayabilir çünkü görünüşe bakılırsa satılmıyor. Fakat konu sadece ve kestirme biçimde “satılmıyor” şeklinde ele alınamaz.
Stok neden fazla?
1-Kâr realizasyonu dönemi: 2020–2023 arasında Bodrum’da konut fiyatları bazı bölgelerde
%200’e varan oranlarda arttı. Birçok mülk sahibi bu süreçte ciddi değer kazancı elde etti. Bu kazançları realize etmek isteyen bazı yatırımcılar satışa yöneliyor.
2-Artan maliyet ve hayat pahalılığı: Yüksek enflasyon ve artan aidat giderleri bazı mülk sahiplerinin bu mülkleri elde tutmasını zorlaştırıyor. 12 ay yaşamayan yazlıkçıların üzerindeki masraf baskısı artmış durumda. İkinci veya üçüncü mülk sahipleri ise“gereksiz yük” olarak değerlendirdikleri taşınmazları satma kararı alıyor.
3-Beklenti dalgasının tersine dönmesi: Bazı bölgelerde fiyatların “zirveye ulaştığı” algısı oluştu. Bu durum da “daha artmaz, satayım” psikolojisine girilmesine neden oluyor. Aynı zamanda alıcıların da “bekleyelim” psikolojisine geçmesine yol açtığı için stok artıyor.
4-Kiralama değil satış odaklı portföylerin baskısı: Bodrum’da bazı mülk sahipleri uzun vadeli kiracılara ev vermek istemiyor. Ancak kısa dönem kiralama da artık; yönetim zorlukları (temizlik, güvenlik, rezervasyon), yerel belediye düzenlemeleri, komşu şikayetleri ve site yönetimi yasakları nedeniyle cazibesini yitiriyor.
Mikro pazarda arzın talepten az veya dengede olduğu ya da arzın çok aşırı artmadığı bölgelerde ise fiyatlar döviz bazında dahi gerilemiyor. Bunun değişeceğini gösteren bir durum şimdilik yok.
Bölgesel tablo nasıl?
Bodrum’u boydan boya geçen Atatürk Bulvarı’nın solunda, deniz tarafında kalan Bodrum merkez, Bardakçı, Kumbahçe ve yolun sağında, kara tarafında kalan Konacık, ağırlıklı olarak ulaşım ve işlevsellik odaklı olan, temel alt ve üstyapı unsurlarına yakın olmak isteyenler için vazgeçilmez bölgeler. Bölge, mavi tur tekneleri, değirmenler, antik şehir surları, Bodrum Kalesi, Sualtı Arkeoloji Müzesi, mozolesi ile her koşulda değerlenen lokasyonların başında.
Konacık, Karia kulelerinin yanıbaşında ve Antik Pedesa’ya komşu konumu ile genel manzaraya hakim, tek katta bir yaşam düzeni sunan ve genellikle 12 ay yaşamak için elverişli bir bölge.
Merkeze komşu sayılabilecek bir bölgede konuşlu Gümbet’te yakın gelecekte ciddi sayıda kentsel dönüşüm projeleri başlayacak.
Ortakent, Bodrum yarımadasının ortası olarak değerlendirilir genellikle. Burada son dönemde yeni kamu binaları, okullar, hastaneler, AVM’ler açıldı ve bu durum yeni konut projelerini de buraya çekti, çekiyor. Ayrıca merkeze yakınlığı, özel okul ve hastane olanakları sayesinde 12 ay Bodrum’da yaşamak isteyen ailelerin tercih ettiği bir yer haline dönüştü.
Şimdilerde Ortakent için mega konut projelerinden bahsediliyor. İşte bunlar yapılırsa, Bodrum’un kalbine kocaman bir hançer saplanmış olacaktır. Umalım ki bu ölçekte projeler hayata geçmesin.
Çelebi Adası’nı gören manzarası, mandalina bahçeleri, karadan denize doğru esen hakim rüzgarı ile Bitez ve Yahşi de Bodrum’un gözde bölgelerinden. Özellikle Bitez, 12 ay Bodrum’da yaşamak isteyenler için cazip bir adres. İşletmeler 12 ay açık. Bitez’in profilini İstanbul Bağdat Caddesi ya da Bebek gibi düşünmek yanlış olmayacaktır kanımca.
Son dönemde bu bölge yeni konut projeleri ile gündeme geliyor ancak bölgeye dair iyi haber şu: Doğal karakterinin korunması elzem olan alanlarda inşaat ruhsatları oldukça kısıtlı, limitli olarak veriliyor. Dolayısıyla da konut üretimi görece düşük tutuluyor. Bu da kısmen de olsa korunabilen doğal güzellikler anlamına geliyor. Ortakent’in imar planları ise askıdan indi ve inşaat sezonunun başlayacağı ekim ayı ile birlikte Bağla ve Gürece’de yeni projelerin yapımına başlanacak.
Bitez’de Zai Kütüphane’ye komşu sayılabilecek konumda yer alan, Dibeklihan’ın mimarı Gülay Tezer’in imzasını taşıyan ve zeytin ağaçlarından esinlenen, hepsi müstakil havuzlu, iki katlı, 10 adet taş villadan oluşan Casa Olea projesi de doğaya saygısı ile en çok ilgimi çeken projelerden biri.
Yine Bitez’de Deniz GYO’nun yaptığı “Le Chic” projesi de dikkat çekici. Kendi özel kum plajı olan, denize sıfır konumdaki projede otel hizmeti sunuluyor.
Peksimet, Adabükü, Boğaziçi, Dörttepe, Güvercinlik, Meşelik, Mumcular, Kıyıkışlacık gibi bölgeler, daha ekonomik konut önermeleri ile orta gelir grubuna hitap ediyor. Buralarda hem daire hem de müstakil konut olarak ekonomik seçenekler var. Gümüşlük yolu üzerindeki Dereköy de, doğasını korumayı başarırken cazibe noktası haline geliyor.
Yarımadanın kuzeyindeki Yalıkavak’ta imar planlarının hâlâ onaylanmamış olması, bu bölgedeki mevcut ruhsatlı arsaların enflasyona karşı değerlerini muhafaza etmesini sağlıyor.
Yalıkavak; ultra lüks projeleri, dünya standartlarındaki marinası, bu marinaya bağlanan süper ve megayatları ve ev sahipliği yaptığı prestijli markalarla, bölgede lüks yaşamın simgesi. Planlamaların kısıtlılığı nedeniyle sınırlı sayıda yeni proje hayata geçebiliyor; bu da yakın çevredeki Gündoğan, Geriş, Koyunbaba, Gümüşlük ve Karakaya gibi alanların öne çıkmasını ve Yalıkavak alıcılarına alternatif çözümler sunmasını sağlıyor.
Batı yakasında yer alan Kadıkalesi, Akyarlar ve Turgutreis’te ise, günbatımı manzaralarına sahip yeni projeler değer kazanıyor. Bu bölgelerde satışa sunulan konut sayısında %65 artış var.
Bodrum’un havalimanına en yakın ulaşım koridoru üzerinde konumlanan Torba ve Kızılağaç mahallelerinde geliştirilen projeler, merkezi lokasyona hızlı erişim arayanlar için güçlü birer seçenek.
Yalıçiftlik ise Gökova Körfezi’ne açılan konumu ve geniş arazi yapısıyla, doğayla uyumlu, sakin bir yaşam sürmek isteyenler için ideal bir ortam sunuyor.
Türkbükü ve Gölköy, hâlâ Bodrum’un en pahalı metrekare birim fiyatlarına sahip bölgeleri olma unvanını koruyor. Bu iki lokasyon, markalı ve yüksek standartlı projelerin yoğunlaştığı yerler olarak biliniyor.
Özellikle Cennet Koyu’nda metrekare fiyatları 600 bin TL seviyelerine ulaşmış durumda. Projelerde marina olanakları, sosyal yaşam alanları ve villalardan oluşan konut konsept öne çıkıyor. Bu segment; Azerbaycan, Kazakistan ve Rusya’dan gelen yatırımcıların da yoğun ilgisiyle bölgeyi üst düzey bir yaşam alanına dönüştürüyor.
